Stadteilspaziergang – 18.08.2018 – Oberer Höhenweg
Stadteilspaziergang am Samstag, dem 18.08.2018, von 11.00 Uhr bis ca. 15.30 Uhr – Oberer Höhenweg
Für die „Große Wohnungsmarktoffensive“ der Stadt im Marburger Westen – so von der Stadtverordnetenversammlung (StVV) am 22.06.2018 beschlossen – bot Oberbürgermeister Spies letzten Samstag (18.08.2018) zwei städtische Ordnungspolizisten, je ca. 7 studentische Ordner und städtische Mitarbeiter, Moderator und Lautsprecheranlage auf. Es gehe nur noch um die Frage, ob man zuerst am Hasenkopf (Ockershausen) oder am oberen Höhenweg zuerst hunderte von Wohnungen baue. Dazu wolle er Argumente, Anregungen und Kritik der betroffenen Öffentlichkeit sammeln, eben bevor im nächsten Schritt Geld für Gutachten in die Hand genommen werde. Daraufhin klatschten die Anwesenden, aber keinen Beifall, sondern in etwa 30 Diskussionsbeiträgen der Stadtverwaltung durchweg Missfallen, Ablehnung Skepsis und Kritik um die Ohren. Gekommen waren nicht nur Anwohner aller Generationen, sondern auch Unterstützer vom BUND und den Agenda21-Gruppen.
Zu den besten Beiträgen gehörte derjenige einer jungen Reiterin vom Reitverein Marburg-Marbach e.V. , welche den Tränen nahe sagte „Diese Wiese ist die einzige, die wir vernünftig mähen können. Aus dieser Wiese ernähren sich die Hälfte unserer Pferde. Die anderen Wiesen sind viel zu steil für den Traktor. Ohne diese Wiese können wir unsere Pferde nicht mehr versorgen.“ und derjenige von Herrn Philipps. Nachdem sich der ganze 200-Mann Trupp auf seinem Privatgrundstück versammelt hatte, schimpfte er aus dem Fester „Verschwindet von meinem Grundstück“. Auf meine Frage, ob ich die Polizei zur Räumung rufen solle, sagte er „Nee, die sollen nur weiter Richtung Ausgang gehen.“. Schade, schade, mit einem Strafantrag gegen den OB wegen Hausfriedensbruch hätten wir es in die überregionalen Medien geschafft….
Vom BUND wurde eine Presseerklärung und Positionspapier verteilt, in welcher „fehlende Transparenz“ und eine „zur Karikatur verkommene Bürgerbeteiligung“ als Mängel derzeitiger Planungsprozesse genannt wurden. Ferner wurde die Bedeutung der extensiv bewirtschafteten Feldflur auf dem Marburger Rücken für die Vogelwelt und den Rotmilan herausgestellt. Wie auf Bestellung flog am Ende der Veranstaltung auch um 15.30 Uhr ein Rotmilan niedrig über den Kindergarten Höhenweg nach Südosten durch.
Hintergrund zum möglichen Wohngebiet oberer Höhenweg
In Flur 12 misst die Pferdewiese Parzelle 33/44 im Eigentum von Hermann Herbener und Gerlinde Augugstat 5,4 ha. Davon sind derzeit 4,7 ha zur Bebauung mit hunderten Wohnungen vorgesehen. Zur Entwicklung als Wohnbaugebiet gebe es einen Vorvertrag mit Laufzeit bis 2023 mit der Gade-Gruppe aus Großseelheim. Zuvor hatte sich die Stadt selbst u.a. durch Herrn Dr. Kahle um den Kauf der Fläche bemüht. Hierzu war im Entwurf zum zweiten Nachtragshaushalt 2016 auf Seite 470 (vorgelegt in der StVV vom 17.06.2016) zu lesen: „Die Verpflichtungsermächtigung (2,5 Mio) ist für den Grundstückskauf „Engelsberg“ vorgesehen.“ Unter Verpflichtungsermächtigung wird die Vorabgenehmigung zur Aufnahme eines Darlehens verstanden und gemeint ist die Flurbezeichnung Engelsberg für die Herbener-Wiese und nicht die Straße „Am Engelsberg“. Die beiden Stiche vom Oberen Höhenweg zum Gelände befinden sich im Eigentum der Stadt Marburg, der eine (Flst. 38) wird als Parkplatz für den Kindergarten genutzt, im anderen (Flst. 33/47) befindet sich Gebüsch, ebenso natürlich auch der Wirtschaftsweg am Nordwestrand des Geländes. Schließlich wurden zwei Fälle berichtet, in denen sich die Sparkasse bzw. Sparkassen-Immobilien aktiv an der Vermarktung von Teilgrundstücken im Gebiet beteiligte, u.a. im Rahmen von Darlehens-verhandlungen für Einfamilienhäuser. Der Beschluss des Ortsbeirat Marbach vom 18.01.2001 zum Rahmenplan Marbach hatte für dieses Gebiet lediglich 12 Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung vorgesehen.
Das Gelände der Gärtnerei Philipps misst 2,0 ha. Hier soll nur das Drittel (0,7 ha, Flst. 1/18 und 1/3) Richtung Sellhof mit der in die Jahre gekommenen Nadelbaumschule von der Werner-Gruppe, Fulda mit einem Teegut-Markt mit 1500 m² Verkaufsfläche und ca. 90 Parkplätzen bebaut werden, die Gewächshäuser oder was von denen übrig ist, bleiben offenbar vorerst stehen. Insofern handelt es sich eben nicht um die Umnutzung eines Gärtnereigeländes, sondern die erstmalige Bebauung eines ökologisch und insbesondere ornithologisch höchstwertigen Nadelwäldchens mit vielfältigen Gehölzarten. Ein Vorentwurf war über den Sitzungskalender der StVV bereits zur Bauausschusssitzung vom 17.08.2017 abrufbar und ist nun (Abfrage am 22.08.2018) interessanterweise im Internetauftritt der Stadt gelöscht. Wie gut, dass ich den, wie so einiges andere, archiviert hatte, siehe Anlage.
Welche Aussagen treffen Gesetze, Landesentwicklungsplan und Regionalplan zu großflächigen Einzelhandelsbetrieben?
Oberhalb bereits von 1200 m² Geschossfläche (neben Verkaufsfläche auch Bürofläche) handelt es sich nach § 11 BauNVO um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, bei dem regelmäßig „schädliche Umwelteinwirkungen i.S.d. § 3 BImSchG und Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich von Einkaufszentren und großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben, auf die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.“ Das muss man sich auf der Zunge zergehen lassen. Das bedeutet, wenn man da mit einer Klage draufprügelt – was ab Zulässigkeit für mich eine Selbstverständlichkeit ist – liegt die Beweislast, dass all diese Auswirkungen nicht vorliegen beim Projektierer.
Auch nach der dritten Änderung gelten die Regelungen zu großflächigen Einzelhandelsvorhaben aus dem Landesentwicklungsplan Hessen 2000 (Kapitel 4.1.2, 4.2). Darin sind die verbindlichen Ziele formuliert
(Z) „….nur in Oberzentren und Mittelzentren (zentrale Ortsteile)….ausnahmsweise in zentralen Ortsteilen der Unter- und Kleinzentren….interkommunales Abstimmungsgebot…“ Marburg ist in 4.2.2.1 als Oberzentrum festgelegt.
(Z) „Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung nach § 11 III BauNVO sind nur in den im Regionalplan ausgewiesenen „Siedlungsbereichen“ zulässig.“ – genau dies ist auf der vorgesehenen Fläche am Eck nicht mehr der Fall. Die im Regionalplan eingezeichnete Siedlungsfläche endet mit den Gewächs- Wohn- und Betriebshäusern der Gärtnerei! Die Topographie liefert hier eindeutige Merkmale für die Abgrenzung. Die orangene Einfärbung ist eindeutig nicht bis zum Feldweg und nicht bis zur Straße „Rotenberg“ gezogen! Die Auslegungsregeln für Regionalpläne sehen die 50 m Unschärfe nur bei sonst fehlenden topographischen Merkmalen vor (siehe diverse Anweisungen für die Verwaltung)! Weiter im Text: „…haben sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen…Umweltverträglichkeit… Verkehrsvermeidung und –verlagerung in bestehende Siedlungsgebiete…Erreichbarkeit im ÖPNV…Vorhaben, die für eine Unterbringung im innerstädtischen Bereich ungeeignet sind (z.B. Baustoff-, Bau-, Garten-, Reifen-, Kraftfahrzeug-, Brennstoffmärkte)….Funktionsfähigkeit von zentralen Orten und ihrer Versorgungskerne nicht wesentlich beeinträchtigen….insbesondere nach städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen…außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche sollen innenstadtrelevante Sortimente ausgeschlossen werden.“
In der Begründung steht noch: „…Attraktivitätssteigerung der Innenstädte und Ortskerne.“ Und „..innenstadtrelevante Sortimente sind an peripheren Standorten auszuschließen..“
Im gültigen Regionalplan Mittelhessen 2010 ist das ganze Kapitel 5.4. Einzelhandelsvorhaben gewidmet. Darin sind klipp und klar als verbindliche Ziele formuliert:
5.4-3 (Z) „…Standorte außerhalb der zentralen Ortsteile sind auszuschließen … (Zentralitätsgebot)“;
5.4-4 (Z) „…haben sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen (Kongruenzgebot)…haben zentralörtlichen Verflechtungsbereich zu beachten…interkommunales Abstimmungsgebot“; Wurde die Gemeinde Lahntal ins Bild gesetzt? Dem ReWe Sterzhausen droht hier Verlust insbesondere von Michelbacher und Dagobertshäuser Kunden.
5.4-6 (Z) „….Umweltverträglichkeit…Verkehrsvermeidung und –verlagerung in bestehende Siedlungsgebiete…(städtebauliches Integrationsgebot). ..außerhalb der….Innenstadtbereiche, Ortskerne und Stadteilzentren sind innenstadtrelevante Sortimente auszuschließen.“
5.4-7 (Z) „…dürfen die Funktionsfähigkeit von … zentralen Orten…nicht wesentlich beeinträchtigen. Dies gilt insbesondere für solche Orte, in denen Maßnahmen zur Stärkung oder Beibehaltung zentralörtlicher Versorgungsfunktionen durchgeführt wurden…z.B. städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, Stadt- und Dorferneuerungsmaßnahmen (Beeinträchtigungsverbot).“ Die Oberstadt war über 25 Jahre Sanierungsgebiet nach dem BauGB und es wurden Abermillionen Fördermittel in Anspruch genommen.
Dazu kommen noch zwei – weniger verbindliche Grundsätze – 5.4.1(G) „…wohnnahe Grundversorgung…ortsteilbezogene Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs.“ Und 5.4-2 (G) „…müssen sich in die bestehende raumordnerische und städtebauliche Ordnung einfügen.“
Insofern sind LEP und RP hier nahezu wort- und genau inhaltsgleich. Damit widerspräche der geplante Bebauungsplan zum Teegut-Markt massiv den Zielen der Raumordnung und könnte wg. Verstoß gegen das Anpassungsgebot des § 1 IV BauGB inzident oder im Normenkontrollverfahren unwirksam geklagt werden.
Stellungnahme
Der Begriff Bürgerbeteiligung für den diesbezüglich von der Stadt orchestrierten Meinungsaustausch ist irreführend. Wir Bürger sind der Souverän. Von uns geht alle Staatsgewalt aus und wird in Wahlen und Abstimmungen ausgeübt. Abstimmung meint Volksentscheide über Sachfragen! Volkes Wille ist maßgeblich, für den es keine Rechenschaft schuldig ist, insbesondere keine Argumente. Die Parteien sind an der politischen Willensbildung des Volkes allenfalls beteiligt und nicht der Bürger gnädigerweise an der Parteiendiktatur. Die Stadtverordneten haben unseren Willen zu repräsentieren. Darüber hinaus bezahlen wir die Party mit unseren Steuergeldern. Und wir – also zumindest eine Menge ähnlich gesinnter Nachbarn und ich – wollen hier kein Bevölkerungs-wachstum, wir wollen hier kein Wirtschaftswachstum, insbesondere nicht auf Kosten von Natur und Landschaft. Wir wollen hier keine zusätzliche Wohnbebauung, keine Nachverdichtung und keine Siedlungserweiterung. Wir wollen hier auch keine neuen Gewerbe- und Sondergebiete außer den Erweiterungen der Behringwerke und der Universität. Das Wachstum hat Grenzen! Wir wollen einfach nur in Ruhe unsere Wohnidylle genießen – die wir übrigens niemandem weggenommen, sondern sie in harter Arbeit verdient haben -und einigermaßen vernünftig mit dem Auto auf Marburgs Straßen vorankommen. Intellekt, Schaffenskraft und sympatischer weltoffener Charakter seiner Einwohner und Marburgs unverwechselbar dramatisch schönes Stadt- und Landschaftsbild bedingen einander. Hässliche Bauten und im Stau stehen bedrücken das Gemüt und steigern den Blutdruck. Bei zu vielen zu eng zusammengepferchten Einwohnern kommt irgendwann Dichtestress auf und in zu engen Betonschluchten staut sich die Hitze.
Der Wille von Magistrat, Stadtverordnetenversammlung und Oberbürgermeister wird gebrochen, wenn sie sich nicht dem Willen der Bürger unterwerfen. In den letzten Jahren haben bis auf drei-vier Unentwegte von FDP und MBL und gelegentlich einige CDUler alle Stadtverordnete immer wieder für den Bau von Großwindrädern direkt auf den Hügeln um die Stadt gestimmt, oder sich enthalten. Der Oberbürgermeister wollte Großwindräder, der Magistrat wollte Großwindräder. Wir – einige Bürger aus dem Marburger Westen – haben deren Willen 2017 total gebrochen und fünf Großwindräder und ein Kleinwindrad verhindert. Marbach war immer ein Wespennest für Marburger Kommunalpolitiker, welche sich wie Besatzer aufführten, Bäume abholzen und widerliche Betonklötze in die Landschaft setzen wollten. Das bekamen sie auch schon beim Hasenküppel 25 – Projekt 1999/2000 zu spüren und 2010/11 beim Martsackerprojekt, auch im Zusammenhang mit den Klötzen am Elisabethenhof oder im Saalegrund. Genauso wird auch jetzt wieder der Wille der Bürger durchgesetzt.
Sämtliche aktuell diskutierten Neubaugebiete im Marburger Westen werden kategorisch abgelehnt, seien es die Wohngebiete an Hasenkopf, oberen Höhenweg und beim Europabad, sei es ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel auf der Philipps – Baumschulfläche. Die Ansage, beide Gebiete zu entwickeln und die Marbacher bzw. Ockershäuser könnten sich noch ein wenig bei der Frage einbringen, welches zuerst, ist so offensichtlich dümmlich und maximal provokant, dass der Versuch, Marbacher und Ockershäuser hier gegeneinander aufzubringen, nur als untauglich abzuqualifizieren ist. Teils mutet es so an, als wolle Thomas Spies hier russisches Roulett mit den Stadtteilen spielen, teils so, als fahre er ein unliebsames Projekt seiner Vorgänger bewusst gegen die Wand und suche bei den Bürgern Hilfe, um seine aufmüpfigen Fachdienste zu bändigen. Die Wohnungsbauoffensive (auch der Bund nimmt neuerdings diese martialische Vokabel in den Mund) kann nur als Feldzug von Politikern gegen die Bürger aufgefasst werden. Wenn nicht bald zum Rückzug geblasen wird, ist ein zweites Stalingrad für entsprechende Protagonisten aus der Marburger SPD und für Immobilienentwickler aus der Region absehbar.
Derzeit leiden alle an der Debatte Beteiligten etwas an Argumentitis, symptomatisch durch Faktenhuberei. Bei Argumentenschlachten werden sich aber die professionellen Wortverdreher immer durchsetzen. Egal, ob es um Windkraft oder sozialen Wohnungsbau geht, das Strickmuster ist immer dasselbe. Es werden irgendwelche vermeintlich unumstößlichen Wahrheiten als Ausgangspunkte gewählt. Marburg hat überhaupt keinen Wohnraummangel, sondern zu viele Einwohner, welche zu viel Platz beanspruchen. Irgendwann ist eine Stadt einfach voll. Dann sollte man mitten auf der grünen Wiese eine neue Stadt aufmachen und nicht immer mehr anbauen und nachverdichten. Das haben schon die alten Römer so gemacht. Michelbach-Nord war goldrichtig und hat gezeigt, wie es geht. Auf dem riesigen Stadtgebiet ist Platz für komplett neue Siedlungen im Arzbachtal, Lahnberge Nord, Lahnberge Süd, auf halber Strecke zwischen Elnhausen und Hermershausen, und halbe Strecke Ginseldorf-Schönebach, für Behringmitarbeiter südlich vom Kreisel Michelbach-West Richtung Dagobertshausen, in begrenztem Umfang auch auf dem Seibertschen Baumschulgelände. Das sind sieben Möglichkeiten um versiegelungsarm ökologisch nachhaltig zu bauen, in nächster Nähe zu den Arbeits- und Ausbildungsplätzen Behringwerke bzw. Lahnberge ohne dauernd irgendwelchen Nachbarn auf die Pelle zu rücken und ihnen ihren Nahbereich zu verhunzen. Aber dort lassen sich eben nicht so schön hohe Planungsgewinne abschöpfen. Massiv Leerstand gibt es Am Richtsberg 88, Ritterstraße 11, in Marbachs verbrannter Mitte Brunnenstraße 9a, 13, 15, Lindenweg 13, 17, 31; Am Hasenküppel 16, Pappelweg 24 und viele andere mehr.
Aber selbst wenn man sich auf den Stadtpunkt versteift, es gäbe einen Mangel an bezahlbaren Wohnraum, folgt daraus nicht zwangsläufig der Neubau von Sozialwohnungen. Soziales Wohnen kann auch durch Sanierung von Altbauten, Umnutzung, Anbau und Aufstockung von haufenweise freiwerdenden Einfamilienhäusern der 70er und 80er Jahre oder durch Bezuschussung von Mieten auf dem freien Markt ermöglicht werden. Aber da geht eben keine Pöstchenversorgung von abgehalfterten SPD-Altkadern wie bei GWH, Wohnstatt oder GeWoBau und sind weniger Schmiergelder zu kassieren. Alles steht und fällt mit der Dauer der Mietpreisbindung. Gesetzlich ist die nur 10 Jahre, einzelvertraglich kann sie länger geregelt werden. Typischerweise ist erst oberhalb 20-Jahre Bau oder Kauf günstiger als Mietbezuschussung. Bei kürzerer Mietpreisbindung werden nicht die Sozialfälle bezuschusst, sondern Vonovia, Deutsche Wohnen, S & K und wer alles die Wohnungen übernimmt.
Wenn es dann doch noch ein Argument sein darf: Objektiv naturschutzfachlich gesehen sind Hasenkopf, heiliger Grund, Ringmauer, Soldatengraben, alte Weinstraße am hochwertigsten und haben es verdient, im Zusammenhang als Naturschutzgebiet ausgewiesen zu werden. Diese Ockershäuser Gebiete sind auch mir als Marbacher sehr ans Herz gewachsen. Es ist uneingeschränkt gut, dass Matthias Simon hier offenbar vorab tätig geworden ist und es dürften auch noch einige Vogelarten mehr drin sein bzw. durchziehen und rasten, als er bislang gefunden hat und eine klare Raumnutzung durch den Rotmilan vorliegen, welcher nur 700 m vom geplanten Baugebiet entfernt brütet.
von Dr. med. Andreas Matusch, Am Hasenküppel 18a, 35041 Marburg
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